لیلا پورابراهیمی، اعتبار- مسکن، واژه‌ای پرتکرار و یکی از چند بحران شایع در ایران است که رفته رفته به چالشی مزمن و بدخیم برای کشور تبدیل شده است، وضعیت رکود مسکن و ناامیدی مردم برای یافتن سرپناه تا بدان جا رسیده که حتی رسانه‌های صد در صد موافق با سیاست‌های اقتصادی دولت هم به آن اذعان می‌کنند، در تازه‌ترین این اعترافات یکی از مجریان صدا و سیما در برنامه‌ای که میزبان نماینده‌ای از مجلس بود گفت؛ فرزندان ما شاید بتوانند بعد از ۱۰۴ سال خانه‌دار شوند!
خانههای خالی، یکی از زنجیره‌های مرتبط و پیوسته با بحران مسکن در ایران هستند، به عقیده کارشناسان بازار مسکن، خانههای خالی در یک جا متمرکز نیستند بنابراین فرآیند شناسایی آن‌ها آسان نیست، بر اساس گزارشی که مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۵ ارائه کرده طبق سرشماری به عمل آمده حدود ۲٫۶ میلیون خانه خالی در کشور شناسایی شده است، نتایج به دست آمده از این گزارش آماری حاکیست در حالیکه شاخص خانه خالی در همه کشور‌های دنیا ۵ درصد است، این رقم برای ایران حدود ۱۰ درصد یعنی ۵ درصد بیشتر از میانگین جهانی و معادل حدود ۱٫۲ میلیون خانه خالی برآورد می‌شود.
چماق مالیات و راه‌اندازی گشت ارشاد خانههای خالی
از سال ۱۳۸۵ تا سال ۱۳۹۵ یعنی در عرض ۱۰ سال خانههای خالی در کشور ۴ برابر افزایش پیدا کرده است آمارها نشان می‌دهد در همین بازه زمانی قیمت سالیانه مسکن رشد بیش از ۷ برابری را تجربه کرد اتفاقی ناگوار که باعث شد بسیاری از اقشار مردم توانایی خود را برای خرید مسکن از دست بدهند و از روی اجبار به اجاره نشینی روی بیاورند. عجیب‌ترین قسمت این ماجرا آنجاست که «شاهین مستوفی» معاون حسابرسی سازمان امور مالیاتی کشور، ۷ آبان امسال اعلام کرد در میان اشخاص حقیقی شناسایی شده در کشور، یک فرد ۲۰ ساله ۱۵۳ واحد مسکونی خالی دارد.
بخش عمده‌ای از املاکی که به طور کلی در تملک سیستم بانکی قرار دارد مربوط به خرید و فروش نیست بلکه در نتیجه نکول وام‌های پرداختی است. همچنین بانک‌ها
به دلیل شرایط تورمی که در کشور وجود دارد این دسته از املاک خود را دیرتر نقد می‌کنند تا به این وسیله از مواهب تورمی بیشتر استفاده کنند.
قانون وضع مالیات و یا راه‌اندازی گشت شناسایی از جمله راهکارهایی است که تاکنون در کشور برای کاهش تعداد خانههای خالی اجرایی شده است سیاستی که برخی از تحلیلگران اقتصادی و حوزه مسکن نسبت به آن اعتراض کردند و معتقدند این اقدامات اثربخشی لازم را ندارند.
بد مسکنی در ایران به ۵۵ درصد رسید
قرار بود با اجرای سیاست‌های دولت رییسی که وعده ۴ میلیون مسکن را داده بود تا حد زیادی از فشار مسکن بر قشرهای متوسط و ضعیف کاسته شود اما این وعده به بن بست خورد، خانه ۲۵ متری و خانههای پیش ساخته چینی نسخه‌های دیگر تیم اقتصادی دولت برای گذر از ابر بحران مسکن در ایران است نسخه‌هایی که معلوم نیست چه زمان قرار است از حالت تئوریک و تبلیغات خارج و عملیاتی شوند.
طبق داده‌هایی که اوایل امسال توسط مرکز پژوهس‌های مجلس اعلام شد بیش از نیمی از خانوارهای ایرانی بد مسکن هستند، بد مسکنی در ایران در اواخر دهه ۹۰ از ۳۳ درصد به ۵۵ درصد رسیده است.
ایران ۱۰ برابر کشور انگلیس خانه خالی دارد!
بر اساس تعریفی که دفتر حسابرسی مالیاتی سازمان امور مالیاتی دارد اگر خانه‌ای بیش از ۱۲۰ روز در سال بدون ساکن باشد، مشمول مالیات بر خانههای خالی می‌شود، عدم بازدارندگی مناسب مالیات وضع شده در قانون و یا اجرای ضعیف از جمله دلایلی است که مسئولان برای شکست برنامه‌های خود در حوزه مسکن و ساماندهی خانههای خالی عنوان می‌کنند ظاهرا و به اذعان سازمان امور مالیاتی از دو سال قبل برای ۶۳ هزار ملک خالی در سطح کشور با برآورد ۱۴۰۰ میلیارد تومان پرونده مالیات بر خانههای خالی تشکیل شد اما تنها حدود ۷ میلیارد تومان از این مبلغ وصول شده است، این سازمان عدم همکاری دیگر سازمان‌های ذیربط، عدم وجود یک مکانیزم شناسایی دقیق و نقص در جامعه آماری را از علل شکست دولت در این زمینه ذکر کرده است.
پیشتر معاون وزیر سابق راه و شهرسازی گفته بود ایران ۱۰ برابر کشور انگلیس خانه خالی دارد و میلیاردها تومان سرمایه در خانههای خالی حبس شده است.
دلایل گرایش بازار به سمت تقاضای دارایی و ملک
«فردین یزدانی» کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در همین زمینه و در گفت‌وگو با سایت خبری-تحلیلی اعتبار در مورد اینکه چرا شاهد رشد خانههای خالی در کشور هستیم عنوان کرد: در اینجا چندین عامل وجود دارد اول آنکه ممکن است به علت فاصله زیاد قیمت خانه تا توان بازار، خریداران کمی برای آن وجود داشته باشند دوم اینکه باید انتظارات تورمی را هم مدنظر قرار دهیم در واقع اگر به روند ۵ سال گذشته نگاه کنیم می‌بینیم قیمت خانه و املاک در صورت عدم فروش برای صاحب آن، سالانه بین ۳۰، ۴۰ تا ۷۰ درصد منفعت مالی و نه منفعت واقعی اقتصادی به همراه دارد این وضعیت در زمانی که شرایط اقتصاد کشور بحرانی می‌شود تشدید پیدا می‌کند در این اوضاع، سرمایه‌گذاری در کسب و کار و اهمیت چرخش سرمایه کاهش پیدا کرده و بازار به سمت تقاضای دارایی گرایش پیدا می‌کند.
به عقیده این پژوهشگر اقتصادی، در آمارهای مربوط به وجود خانههای خالی در کشور اغراق می‌شود، وی معتقد است: آخرین آمار ذکر شده در این حوزه مربوط به سال ۹۵ است که اعلام شد ۲ و نیم میلیون خانه خالی در ایران وجود دارد، هر چند در علم اقتصاد مسکن، تاکید شده که برای گردش روان بازار مسکن همیشه باید یک درصدی موجودی خالی مسکن وجود داشته باشد تا بازار با اتکاری به آن بتواند بچرخد.
فردین یزدانی خانههای خالی را به عنوان یک پدیده غیر قابل انکار در بازار مسکن عنوان کرد که علت آن هم وجود امراضی‌ست که در وضعیت اقتصادی ایران و نوع اداره آن به چشم می‌خورد، وی در همین زمینه عنوان کرد: وقتی تورم در کشور به این حد می‌رسد طبیعی ست که تمایل به نگهداشت ملک روند صعودی پیدا می‌کند یعنی در حقیقت فرآیندهایی که در اقتصاد ایران ایجاد شده مشوق یکسری فعل و انفعالات خاص در کشور شده است از طرفی باید اضافه کنم بخشی از خانههای خالی متعلق به یکسری از ارگان‌ها و نهادها و سازمان‌هایی‌ست که البته آمار دقیقی هم از آن‌ها در دسترس نیست.
ثبات بازار و کنترل تورم دو پیشنیاز عبور از التهابات مسکن
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در مورد اقدامات دولت برای ساماندهی خانههای خالی، راه‌اندازی گشت شناسایی و این دست سیاست‌ها نیز تصریح کرد: اگر وضعیت تهران را در نظر بگیریم بخش زیادی از خانههای خالی در مناطق مرفه نشین وجود دارد که قیمت‌ها آن‌ها نجومی‌ست بنابراین این سیاست که ما بخواهیم با پیش کشیدن موضوع خانههای خالی قیمت مسکن را تغییر دهیم و کنترل کنیم سخنی غیرواقعی است زیرا حتی اگر این خانه‌ها در نقل و انتقالات بازار مسکن قرار بگیرند به علت قیمت‌های بسیار بالایشان مردم عادی و نیازمند مسکن توانایی تهیه آن را ندارند. البته ناگفته نماند اینکه گفته می‌شود خانههای خالی گردش سرمایه را مختل می‌کنند تحلیل درستی است اما اینکه بخواهیم با کارهایی مانند راه‌اندازی گشت شناسایی با آن مقابله کنیم با توجه به تجربه‌ای که عملا در دو سه سال اخیر به دست آمده اقدامی فاقد اثربخشی محسوب می‌شود.
یزدانی تحلیلگر حوزه مسکن: معتقدم اگر بازار به ثبات لازم برسد و تورم در کشور کنترل شود مسائلی مانند خانههای خالی خود به خود حل می‌شوند اما متاسفانه بازار مسکن و بازار سایر دارایی‌ها
آنقدر نوسان دارد که لاجرم بازار مسکن به امن‌ترین جا با با کمترین ریسک برای نگهداشت سرمایه تبدیل شده است.
وی تصریح کرد: سیستم بازار مسکن ایران آنقدر ناکارآمد است که با هر شیوه‌ای می‌توان خانه را خالی نگه داشت. ضمن اینکه چنین اقداماتی می‌تواند راه را برای ایجاد حلقه‌های فساز باز کند. در مجموع باید بگویم سیاست‌هایی که در طول چند سال اخیر برای ساماندهی خانههای خالی به کار برده شده سیاست‌هایی بوده که موفقیتی نداشته‌اند، معتقدم اگر بازار به ثبات لازم برسد و تورم در کشور کنترل شود چنین مسائلی خود به خود حل می‌شوند اما متاسفانه بازار مسکن و بازار سایر دارایی‌ها آنقدر نوسان دارد که لاجرم بازار مسکن به امن‌ترین جا با با کمترین ریسک برای نگهداشت سرمایه تبدیل شده است.
معمای حضور بانک‌ها در بازار مسکن از اعطای تسهیلات تا ضبط اموال
دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده طبق اطلاعات ارسالی به این نهاد ۶ شخص حقوقی جزو مالکان خانههای خالی هستند بر این اساس ۵ بانک در کشور به ترتیب ۸ هزار واحد، دو هزار ۶۰۰ واحد، ۵۸۳ واحد، ۲۷۸ واحد و ۱۸۱ واحد خالی را در در اختیار خود دارند بیمه نیز مالک ۱۷۸ خانه خالی است. همچنین بانک مسکن نخستین بانکی‌ست که بیشترین خانه خالی را از آن خود کرده و بعد از آن بانک‌های سپه، ملت، صادرات، پاسارگارد و بیمه ایران جزو شرکت‌های حقوقی هستند که بیشترین خانههای خالی به نامشان ثبت شده است. یزدانی به عنوان یک پژوهشگر اقتصادی در این مورد معتقد است: در مورد آمارهای این‌چنینی که نقل شده واقعا نمی‌دانم مبنای آن چیست و دقیقا چه تعریفی از خانههای خالی دارند، اما در مورد بانک مسکن باید بگویم این نهاد یک شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در اختیار دارد که کارش ساخت و ساز و فروش با مکانیزم‌های بخش خصوصی‌ست تا جایی که اطلاع دارم بخش عمده‌ای از املاکی که به طور کلی در تملک سیستم بانکی قرار دارد مربوط به خرید و فروش نیست بلکه در نتیجه نکول وام‌های پرداختی است در نتیجه نیز بانک‌ها به دلیل شرایط تورمی که در کشور وجود دارد این دسته از املاک خود را دیرتر نقد می‌کنند تا به این وسیله از مواهب تورمی بیشتر استفاده کنند.
